Comprar un piso nuevo suele ser la mayor inversión de una familia y, al mismo tiempo, una apuesta por la tranquilidad. La expectativa es recibir una propiedad que responda a lo prometido en las salas de venta, en los planos y en la publicidad. Pero la realidad no siempre coincide con esa promesa. Goteras, malos acabados, zonas comunes sin terminar o equipamientos que nunca funcionan acaban convirtiéndose en el primer dolor de cabeza de quien acaba de estrenar su vivienda. Esta situación dio origen a un proceso judicial que acaba de dejar una de las decisiones más importantes en materia de garantía jurídica para compradores de vivienda en Colombia, así lo explicó Marcela Gómez, abogada y socia fundadora de Click Abogados & Asociados en entrevista con Las Dos Orillas. Le puede interesar: La Corte Superior de Medellín aclaró una confusión que acecha a la industria de la construcción desde hace años. La abogada destacó que el Tribunal Superior del Distrito Judicial de Medellín, mediante sentencia del 30 de abril de 2025, dentro del proceso con expediente 05001310300820190026202, revocó un fallo de primera instancia y ordenó a una constructora cumplir con las reparaciones pendientes en una copropiedad, dejando además una regla clara sobre quién debe probar qué cuando hay un reclamo de garantía. La disputa comenzó por las zonas comunes. La disputa enfrentó a la administración de una propiedad horizontal con la empresa que construyó y comercializó el proyecto habitacional, destacó la abogada Marcela Gómez. Si bien los departamentos y parte de las áreas comunes fueron entregados a mediados de 2016, con el paso de los meses comenzaron a aparecer múltiples inconformidades. Algunas áreas prometidas no fueron entregadas a tiempo y otras tuvieron problemas de construcción u operación o simplemente no correspondieron a las especificaciones ofrecidas durante la venta. Entre las principales fallas reportadas por la copropiedad, el abogado señala se encuentran: una altura inadecuada de la envolvente del edificio; pintura de baja calidad en zonas comunes, con grietas y cambios de tono notorios; incumplimiento de las especificaciones del jacuzzi y carril de nado, incluidos problemas en el sistema de calefacción; fugas de agua en estacionamientos; una red de drenaje insuficiente; diferencias entre el gimnasio prometido y el realmente entregado; fallas permanentes en la puerta del vehículo que generaron ruido; sensores de iluminación que no funcionaban correctamente y filtraciones de agua a través de vidrios y ventanas. Luego de varias solicitudes sin una solución definitiva, la administración del edificio acudió a los tribunales solicitando que se declarara civilmente responsable a la constructora por los defectos y se le condenara a pagar cerca de 300 millones de pesos, suma equivalente al costo de reparar todas las deficiencias. La abogada Marcela Gómez informó que la empresa demandada respondió asegurando que había realizado las reparaciones necesarias y sostuvo que buena parte de los reclamos se debían a una estrategia de la administración para retrasar la entrega de algunas áreas no esenciales o incluso un mal mantenimiento por parte de la copropiedad. Le puede interesar: Tribunal Constitucional puso freno a autoridades que dejaban dormir denuncias En primera instancia, el tribunal falló a favor de la constructora. Consideró que las reparaciones se habían realizado y que los daños alegados por la administración no habían sido suficientemente demostrados. El punto que cambió el rumbo del proceso Cuando el expediente llegó al Tribunal Superior de Medellín, el análisis dejó de centrarse únicamente en la existencia de los defectos para abordar una pregunta mucho más importante: ¿quién tiene la obligación de probar cada uno de los hechos cuando un consumidor reclama la garantía legal de un inmueble? La respuesta acabó convirtiéndose en el aspecto más relevante de la sentencia. El Tribunal recordó que la relación entre la empresa constructora y los compradores es una relación de consumo, por lo que el régimen de protección al consumidor es plenamente aplicable. En consecuencia, estableció una clara distribución de la carga probatoria, destacó la abogada Marcela Gómez. El consumidor –representado en este caso por la propiedad horizontal– es responsable de demostrar que existe algún defecto relacionado con la calidad, idoneidad, seguridad o funcionamiento del inmueble, además de comunicar esta situación por escrito dentro del plazo de la garantía legal. Pero una vez comprobada la existencia del problema, la carga cambia de manos, afirma el profesional del derecho. Le puede interesar: El fallo que redefinió quién debe ser responsable de los daños a un bien horizontal “Es el vendedor o garante quien debe demostrar que efectivamente realizó la reparación y que solucionó el defecto denunciado”. Para el socio y fundador de la firma Click Abogados & Asociados, no basta con afirmar que se enviaron trabajadores, que hubo visitas técnicas o que se realizaron algunas tareas. “La empresa constructora deberá acreditar objetivamente que la reparación eliminó el problema que dio origen al reclamo”. Los propios documentos de la constructora acabaron favoreciendo la copropiedad. Al revisar la prueba, el Tribunal consideró que la administración había cumplido con su obligación de demostrar la existencia de los defectos. Varios de estos problemas habían sido incluso reconocidos por la propia constructora a través de comunicaciones en las que acordaba someter a garantía determinados acabados y líneas vitales y proponía cronogramas para la ejecución de las obras correspondientes. Sin embargo, cuando llegó el momento de demostrar que estas reparaciones habían solucionado realmente las averías, la empresa no logró convencer al Tribunal. Así, la corporación judicial también llamó la atención sobre la prueba testimonial presentada por el imputado. Consideró justificada la acusación de sospecha formulada contra varios de sus testigos, señalando que algunos participaron directamente en los hechos controvertidos o mantuvieron vínculos laborales y contractuales permanentes con la constructora, circunstancias que obligaron a evaluar con especial rigor sus declaraciones. La orden: reparación en 30 días Con estas conclusiones, el Tribunal revocó completamente la sentencia de primera instancia. En cambio, ordenó a la empresa constructora reparar todas las deficiencias que aún estaban presentes en las zonas comunes y que no habían sido subsanadas de manera efectiva. Para dar cumplimiento a la decisión se le dio a la empresa un plazo de 30 días hábiles. El fallo también declaró inprobadas las excepciones planteadas por la constructora y la condenó al pago de las costas procesales de ambas instancias, fijando 2.847.000 pesos para las agencias jurídicas. Un precedente que fortalece la posición de los compradores Más allá del caso concreto, la abogada Marcela Gómez destacó que el fallo deja varias lecciones para propietarios, administradores de conjuntos residenciales y empresas constructoras. La primera es que la propiedad horizontal tiene plena legitimidad para representar judicialmente los intereses de todos los copropietarios cuando se trata de reclamar defectos en la propiedad común. Le puede interesar: Así será el nuevo edificio de la Universidad Cooperativa que hará de la educación un gran negocio. La segunda es que los consumidores deberán documentar oportunamente cada una de las fallas, reportarlas por escrito y conservar constancia de sus reclamos, ya que ese será el punto de partida para exigir la garantía. Y el tercero, quizás el más importante para el sector de la construcción, es que cumplir con la garantía implica algo más que prometer reparaciones. Si la controversia llega a manos de un juez, la empresa deberá demostrar, con pruebas técnicas y documentales suficientes, que las obras eliminaron efectivamente los defectos reclamados. Le puede interesar: La plataforma que se convirtió en el lugar preferido de columnistas para publicar y ganar dinero El fallo del Tribunal Superior de Medellín refuerza así los alcances de la garantía legal prevista para la compra de una vivienda nueva y envía un mensaje claro al mercado inmobiliario: cuando aparecen defectos en los acabados o en las áreas comunes, la carga no termina con atender el reclamo del propietario; También será necesario acreditar que la reparación fue real, efectiva y suficiente. Navegación de publicaciones
octubre 16, 2026
