La Sala de Decisión Civil de ese tribunal confirmó que la responsabilidad puede perseguirse muchos años después. Cuando una familia compra un piso suele creer que la garantía de construcción termina cuando han pasado diez años desde la entrega del inmueble. Muchas empresas constructoras también han defendido esta tesis ante los tribunales. Sin embargo, una reciente decisión del Tribunal Superior de Medellín dejó en claro que las cosas no funcionan así. Así lo explicó Marcela Gómez, abogada y socia fundadora de Click Abogados & Asociados en entrevista con Las Dos Orillas. Le puede interesar: Tribunal Constitucional puso freno a las autoridades que dejaron dormir las denuncias El profesional del derecho indicó que la Sala de Decisión Civil de ese alto tribunal confirmó el 28 de mayo de 2025 una condena contra una empresa constructora por incumplimiento de la llamada garantía de diez años, figura jurídica que protege a los propietarios cuando un edificio presenta fallas estructurales graves o amenaza con arruinarse dentro de los diez años siguientes a su entrega. Para Marcela Gómez, la importancia del fallo radica en que establece una diferencia fundamental entre dos conceptos que muchas veces se confunden: el plazo de garantía y el plazo para interponer una demanda. Diez años para garantizar la obra, no para extinguir responsabilidades Según el abogado, el debate jurídico giró en torno al tercer numeral del artículo 2060 del Código Civil, norma que regula los contratos de construcción por precio único. La disposición establece que el constructor es responsable cuando una edificación perece o amenaza ruina, total o parcialmente, durante los diez años siguientes a su entrega, siempre que la causa sea un defecto de construcción, problemas de suelo que debieron conocerse o fallas en los materiales utilizados. Le puede interesar: El fallo que redefinió quiénes deben ser responsables de los daños a una propiedad horizontal Para la Corte, esos diez años no constituyen un plazo de prescripción ni de caducidad. Este es exclusivamente un período de garantía. Es decir, dice Marcela Gómez, la ley exige que el edificio mantenga condiciones adecuadas de estabilidad durante ese período. Si una falla estructural aparece después del décimo año, el constructor queda exento de responsabilidad bajo esta norma específica. Pero si el daño surge dentro de esos diez años, surge una obligación legal que puede ser reclamada judicialmente. El plazo para demandar no comienza con la entrega del piso La decisión también despejó otra duda frecuente. Según explica la Sala, la acción judicial para exigir la responsabilidad del constructor no comienza a computarse a partir de la fecha en que se entrega el inmueble, sino desde el momento en que se evidencia el daño o la amenaza de ruina. Quizás te interese: Los edificios más antiguos de Bogotá, joyas que no se pueden soltar. El abogado subraya que la razón es sencilla: «nadie puede reclamar judicialmente un fallo del que aún no tiene conocimiento. Por tanto, el plazo de prescripción aplicable es el previsto en el artículo 2536 del Código Civil para las acciones ordinarias, es decir, diez años contados desde que la obligación se hace exigible». Y la obligación sólo se vuelve exigible cuando el propietario logra acreditar que existe una amenaza de ruina o un defecto cubierto por la garantía legal. El caso que terminó con la condena En el expediente analizado por la Corte, destaca Gómez, se definieron dos momentos claves. La primera fue el 6 de diciembre de 2006, fecha en la que se entregó el primer departamento del proyecto. A partir de ese día comenzó a correr la garantía de diez años, que se extendió hasta el 6 de diciembre de 2016. La segunda ocurrió el 6 de octubre de 2016, cuando los propietarios demostraron a la constructora, a través de un peritaje, que existía amenaza de ruina por defectos de construcción. Le puede interesar: Plan de choque en Bogotá para limpiar las calles de motociclistas irresponsables Fue en ese momento cuando la obligación del constructor se hizo exigible y comenzó a correr el plazo de prescripción para demandar. “Los afectados acudieron a los tribunales el 18 de octubre de 2018. Es decir, apenas dos años después de haber acreditado técnicamente la existencia de los daños”, agregó la abogada Marcela Gómez. Por ello, el Tribunal concluyó que la demanda había sido interpuesta dentro del plazo legal y rechazó la excepción de prescripción planteada por la constructora. Un precedente para propietarios y empresas constructoras La decisión confirma un criterio de enorme impacto para el sector inmobiliario: el plazo de diez años previsto en el artículo 2060 del Código Civil no extingue automáticamente las acciones judiciales. Lo que realmente determina el inicio del conteo a demandar es el momento en que aparece o se demuestra la falla estructural que compromete la estabilidad de la obra. Le puede interesar: TransMilenio lanza sillas color aguamarina para “viajes de cuidado” en su flota eléctrica A partir de esa interpretación, dice Marcela Gómez, la Corte Superior de Medellín confirmó plenamente el fallo de primera instancia, declaró responsable a la constructora por incumplimiento de la garantía de diez años y ratificó que la acción legal emprendida por los propietarios fue interpuesta en tiempo y forma. La sentencia se convierte así en una advertencia para el sector de la construcción y una herramienta jurídica para miles de propietarios que, años después de recibir sus viviendas, descubren defectos que comprometen la seguridad de las viviendas. Navegación de publicaciones
octubre 16, 2026
